解读经济会议6大房地产举措，畅想2016重磅政策
文/克而瑞研究中心 杨科伟 陈开朝
12月18-21日召开的中央经济工作会议，对2016年房地产业发展做出战略部署，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，促进房地产业持续发展。
往年的中央经济工作会议，对房地产行业都以一两句统领全局的话如“促进房地产行业健康发展”等带过，今年大不同，既提出了总目标——“化解房地产库存”，又提出了具体的六大举措。
在我们看来，这六条举措还是太过抽象。很多时候，方向性的举措不能简单按字面意思理解，还需通过创新制度，解决现实中的难点和瓶颈，政策才能真正落地。我们的解读其实是指出这六大举措背后的政策空间及可行的制度创新方向。
第一，要化解房地产库存。按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
【解读】中央经济工作会议关于房地产业的第一条举措，其核心思想是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”。我们认为，就三四线城市和大部分二线城市而言，推行“买房可入户”政策实际上不存在任何障碍。吃透中央精神，以后这类城市将可以实行“买房送户口”政策，买房就送户口，买的多送的多。购房人群将“零门槛”落户就业所在地，享受当地的教育、医疗公共服务。
该举措的最大障碍在一线城市和部分重点二线城市，因为严格控制人口的需要，这类城市不能全面放开限购，推行购房入户政策。但不能推行购房入户政策，不是说不能允许非户籍人口买房。在发展中，一切“两难”问题，都应该通过制度创新来圆融解决。那如何制度创新，才能让这类城市即能有效控制人口，又能显著加快去化呢？
我们认为，一线城市和部分重点二线城市即使不推行购房入户政策，也可以通过如下三个手段促进外来人口购房：1）购房可为落户加分。这不同于以往买房就可落户，也不像现在买房跟落户积分没关系。如果购房可以为落户加分，那么一线城市的很多常住人口和外来务工人员就会积极买房。2）有条件放开非户籍人口的买房限制。以上海为例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人气的新城允许非户籍常住人口购买普通住房，以加快新城人气集聚，带动区域基础设施和产业配套发展。3）降低酒店式公寓的购买门槛和成本。在不取消限购的前提下，不限购不限贷的酒店式公寓最适合一线非户籍常住人口或外来人口购买。我们认为，有必要让酒店式公寓从商办门类中分离出来，相关政策应向商品住宅看齐，比如降低首付至3成，二手交易费率参照商品住宅，等等。另外，还可以参照海口的政策，外省市购买酒店式公寓也可以为落户加分，如此必能显著推动一线城市和重点二线城市的楼市成交量。
第二，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
【解读】第二条举措的核心思想是“允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户”。这里，“农业转移人口”即是通常意义上的“农民工”。我们认为，允许“农民工”在就业地落户在三四线城市和部分二线城市是可以做到的，在一先城市和大部分二线城市推行起来其实蛮难的。一方面，目前一、二城市普遍都处在产业结构调整升级的转型期，政策的着力点在吸引中高端人才落户，而非“农民工”；另一方面，是因为本身经济条件限制，很多“农民工”在一、二线城市既买不起房子也越来越租不起房子。为此，该举措实行起来政策弹性较大。
建立全国统一的“农民”和“市民”产权转换制度。对于哪些愿意放弃“农民身份”（拥有家庭联产承包权和农村宅基地使用权等权利），并有能力在就业城市生存，原则上应该同意其在工作地落户。这主要借鉴了发达国家的移民政策：一是对当地进行投资，购房属于其中一类；二是有能力在落户城市体面地生活。我们认为，这个政策可以在一线城市中的广州、二线城市和三四线城市全面铺开，一线城市中北京、上海、深圳可以选择郊区县和新城试点推行。
第三，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
【解读】第三条举措提到“明确深化住房制度改革方向”。我们认为，未来住房制度改革的大方向应该是打通户籍和非户籍购房通道，架起保障房与商品住宅的桥梁，拉平商品住宅与商办类住宅的购置门槛，以及灵活进行出售和出租的转换。这需要创新性的制度重构。限于篇幅，我们不延伸展开。
这里“新市民”是指即将大量落户的原非户籍常住人口和“农民工”。原非户籍常住人口的“新市民”购房和租房需求都会很强烈，原“农民工”的“新市民”租房需求相对较强烈。为此，要建立“有购有租”的住房制度。这里“租”不仅包括普通意义上的临时租赁，更包括长期性的租赁，即公租房。通过发展专业的住宅租赁市场，把公租房扩大到非户籍人口，尤其是外来务工群体，是促进房地产去化的有效手段，也是一个城市保持劳动力成本优势的一个关键举措。
第四，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
【解读】第四条举措是此次中央经济工作会议的一大亮点，也是最利好房地产去化的一个举措。更为重要的是，该举措可立马执行。根据我们的测算，我国城镇流动人口和城镇中低收入群体的住房租赁需求高达109亿平方米。根据欧美发达国家的经验，当房地产行业进入后期成熟阶段，住宅租赁收入会取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势，我国也会演进到该阶段。
“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”和“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”其实都是为了推动专业住房租赁市场的大发展。但要指出的是，该举措未触及核心问题——住房租赁投资收益率过低才是制约住房租赁市场发展的最大瓶颈。我们认为，必须降低开发运营成本，才能推动专业住房租赁市场发展。这又需要政府在土地出让制度、税费征收、低成本政策融资安排方面做出相应的配套。
第五，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
【解读】第五条举措有3个方面内容：一是“房企应根据市场规律营销”。白银时代，行情分化是房地产行业的一大特色。房企只有快速适应市场趋势才能生存，否则就要被淘汰。目前，房企最需把握的市场规律是明了各类需求（刚需、改善、中高端、豪宅）的结构性变化趋势。由于各个城市的库存水平、经济基础、政策敏感度不同，各类需求结构时刻在变化，房企如不研究市场趋势，产品就可能因不能适销对路而滞销。
二是“适当降低商品住房价格”。我们看到，政府一直在“救市”，开发商自己却是一直在“毁市”。每次中央和地方城府救市政策出台，开发商都会大幅加价，让政策利好提前透支，致使政策刺激效果一次比一次弱。可以说，开发商能否“适当降低商品住房价格”至关重要。不要说“适当降低”，就是维持现状或以温和的幅度上涨，都可能变得可望不可及。要想让开发商主动地降价，政府恐怕拿不出有效对策，因此落不了地。
三是“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。这是政府首次提出促进房地产行业兼并。这一举措有诸多好处：可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。当然，政府还需做很多制度性的建设，比如推动行业兼并立法，引导设立并购基金，鼓励政策性银行提供兼并购贷款支持，降低兼并购税费，等等。
第六，要取消过时的限制性措施。
【解读】第六条举措实际上给了地方政府灵活处置权。目前加在房地产行业的限制性措施主要有限购（一线城市）、限贷（二套以上）、用途和户型限制三大类。诸如此类的限制，以后可以由城市根据自身实际决定是否取消限制。
根据此次中央经济工作会议精神，我们认为2016年房地产行业很有可能有重磅新政出台：
▷ 农村土地制度改革和农民进城购房有望有机结合
这轮农村土地制度改革的一个大背景是大量的农民进城务工，农村已经成为老弱群体集中营，大量的“农民工”有在打工地购房或在家乡县城购房的需求。
我们认为，相关的政策可能按两条路子走：一条路子是允许外来务工人员在打工地买房，但不能落户，当然购房可以为落户加分。这部分人不改变身份属性，即原来是农民的，进程买房后仍然是农民。哪些在老家有房的人群，在打工地购房也属首次购房，这是新政能否最大限度促进外来务工人员购房的关键。另一条路子是以农民放弃“农民身份”为代价，此时购房即能在打工地落户，迁出地政府给予合理的购房补贴。这既能促使市民化，也能促进城镇商品住宅去化，也有利于推动农村土地制度改革。
▷ 正式出台促进住宅租赁市场大发展政策
就目前而言，促进专业住房租赁市场大发展比促进户籍改革更有助于存量住房消化，而且前者大发展是也是有效推动“新市民”租房需求的重大配套举措。为此，政府需要从两个方面入手：一是为住宅租赁业创造一个良好的法律法规制度生态环境。法律法规上，推动《住宅租赁法》立法。我国可借鉴美国等国的作法，对住宅租赁予以专门规制，或是单独制定《住宅租赁法》。财税政策上，减免专业住宅租赁企业的税费。生态环境上，引导建立统一的租赁市场信息平台。二是建立统一的住宅租赁股权投资交易平台，以吸引各类资本踊跃参与。如按传统方式投资住宅租赁业务，即募集资金拿地、开发、运营，回收期限会很长。这种情况下，如果想吸引公积金、养老金、社保基金等风险偏好型资金入场，让这些资金直接购买现房或先购置土地再聘请开发商进行开发，以投资者的身份长期持有住房，委托专业的房地产资产经营管理公司对这些住房进行租赁经营，其实是很难的。为此，建议政府推动建立统一的住宅租赁股权投资交易平台，满足大、中、小额投资者“高频、低风险、快变现”交易，以吸引各类资本踊跃参与。
▷ 房地产行业兼并购条例出台，法律法规将纳入立法程序
自2014年以来，行业加快调整的迹象越来越明显，不断有房企退出，同时房企间的并购事件也越来越多。既然中央经济工作会议已经明确提出要“促进房地产业兼并重组”，那么相关的制度配套一定要及时跟上。据此预判，2016年中央很可能出台房地产行业的兼并购条例，在实行1、2年之后，就会纳入正式的立法程序。通过制度性的安排，行业兼并购的成本将有望大大降低。整个行业将呈现“航母群”竞争态势，加快进入后房地产行业时期。
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